Giới thiệu Luật Nhà ở

Thứ ba - 24/01/2023 23:26

Sống và làm việc theo Hiến pháp và Pháp luật

ĐỀ CƯƠNG GIỚI THIỆU
LUẬT NHÀ Ở

I. SỰ CẦN THIẾT PHẢI BAN HÀNH LUẬT NHÀ Ở

1. Nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu của mỗi gia đình, cá nhân và là bộ phận to lớn trong tổng tài sản của quốc gia. Nhu cầu nhà ở luôn là vấn đề bức xúc của các tầng lớp dân cư từ đô thị đến nông thôn, đặc biệt là nhu cầu cải thiện chỗ ở của các đối tượng có thu nhập thấp, người có công với cách mạng, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, nhà ở của sinh viên, người nghèo...Giải quyết tốt vấn đề nhà ở là tiền đề quan trọng góp phần trực tiếp nâng cao mức sống của nhân dân, tạo điều kiện để thực hiện công cuộc xoá đói, giảm nghèo, từng bước ổn định xã hội, tiến tới phát triển bền vững đô thị và nông thôn theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Huy động và sử dụng có hiệu quả các nguồn lực để phát triển nhà ở của nước ta - một quốc gia có dân số trên 80 triệu người, đất đai hạn chế, điều kiện tự nhiên phức tạp, kinh tế còn chưa phát triển, thu nhập của nhân dân còn thấp là vấn đề khó khăn, đòi hỏi phải có cơ chế, chính sách phù hợp, có hệ thống pháp luật về nhà ở đồng bộ để tạo sự tác động tích cực trong việc duy trì, phát triển quỹ nhà ở, góp phần cải thiện chỗ ở cho nhân dân, tạo nguồn thu đáng kể cho ngân sách, giải quyết công ăn việc làm, tạo động lực lớn để kích cầu đầu tư, thúc đẩy các ngành kinh tế có liên quan cùng phát triển.
Quản lý tốt công tác đầu tư phát triển nhà ở, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở là những yếu tố quan trọng góp phần khắc phục tình trạng xây dựng nhà ở tự phát, không tuân thủ quy hoạch, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng; hạn chế các mặt tiêu cực trong xây dựng, mua bán, chuyển nhượng nhà ở không tuân thủ các quy định của pháp luật đang diễn ra phổ biến ở nước ta, từng bước thiết lập trật tự, kỷ cương, góp phần lành mạnh hoá thị trường bất động sản nhà ở theo tinh thần Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX.
2. Trong những năm gần đây, với những chính sách đổi mới nền kinh tế của Đảng và Nhà nước, lĩnh vực nhà ở đã có bước phát triển nhanh và đạt được một số kết quả nhất định cả về quy mô các dự án, số lượng nhà ở cũng như chất lượng chỗ ở. Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước xây dựng trước đây được chuyển sở hữu cho tư nhân thông qua chính sách bán nhà ở cho những người đang thuê.
Trong 15 năm qua, quỹ nhà ở trong toàn xã hội đã tăng gấp 2 lần trước đó, nhà ở của nhiều hộ gia đình từ đô thị đến nông thôn đã được cải thiện, thị trường bất động sản nhà ở đã có bước phát triển đáng kể. Những kết quả đó đã góp phần quan trọng vào việc cải thiện điều kiện sinh hoạt của nhân dân, đặc biệt là các gia đình thuộc diện toàn xã hội có trách nhiệm chăm lo; vấn đề sở hữu nhà ở, quản lý sử dụng nhà ở, quản lý các giao dịch về nhà ở cũng từng bước được hoàn thiện theo hướng phát triển của nền kinh tế thị trường, thúc đẩy việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản nhà ở theo định hướng kinh tế thị trường.
Để đạt được các kết quả trên, trong những năm qua Chính phủ đã chỉ đạo nghiên cứu, ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở để thực hiện chủ trương chuyển đổi từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của nhà nước. Việc xoá bỏ cơ chế bao cấp, chuyển sang thực thi chính sách tạo điều kiện trong phát triển nhà ở đã có tác dụng thu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở, xoá bỏ tâm lý trông chờ, ỷ lại vào chính sách phân phối nhà ở của Nhà nước, từng bước nâng cao trách nhiệm của người có nhu cầu cải thiện chỗ ở, của cộng đồng dân cư và của toàn xã hội đối với công tác quản lý và phát triển nhà ở. Đi đôi với chủ trương xã hội hoá vấn đề nhà ở, Nhà nước cũng đã quan tâm thực hiện các chính sách hỗ trợ cải thiện chỗ ở cho một số đối tượng chính sách xã hội có khó khăn về nhà ở như: người có công với cách mạng, hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ chính sách, hộ đồng bào vùng thường xuyên ngập lũ đồng bằng sông Cửu Long...
3. Bên cạnh những mặt tích cực đã đạt được, trong lĩnh vực quản lý, phát triển nhà ở và quản lý thị trường bất động sản nhà ở cũng còn bộc lộ nhiều tồn tại, hạn chế. Điều này được thể hiện trên các mặt sau đây:
- Từ năm 1992 sau khi Nhà nước xoá bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước cho công tác phát triển nhà ở gần như bị cắt giảm hoàn toàn (trừ một số ít địa phương có dành một phần tiền thu được từ kết quả bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để xây dựng nhà ở cho các đối tượng chính sách và phát triển quỹ nhà ở phục vụ công tác đền bù, giải phóng mặt bằng). Tại khu vực nông thôn, việc hỗ trợ cải thiện chỗ ở chỉ mới thực hiện cho một bộ phận rất nhỏ so với số người có nhu cầu cải thiện nhà ở. Qua kết quả điều tra cho thấy, quỹ nhà ở được đầu tư xây dựng mới và cải tạo trong gần 20 năm đổi mới phần lớn do các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở và các hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng. Diện tích nhà ở do các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh trong những năm gần đây tuy được phát triển mạnh nhưng chỉ tập trung xây dựng nhà ở với chất lượng và tiện nghi cao để bán theo giá kinh doanh; phát triển các loại nhà ở có giá cả hợp lý để phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng có mức thu nhập hạn chế trong xã hội chưa được quan tâm nhiều. Vì vậy, nhìn tổng thể thì nhà ở được đầu tư xây dựng còn ít về số lượng, đơn điệu về chủng loại so với nhu cầu của xã hội (cung không đủ cầu); cộng với công tác quản lý hoạt động của thị trường nhà ở yếu kém làm cho tình trạng đầu cơ nhà ở, đất ở gia tăng, dẫn đến sự đột biến về giá cả mang tính giả tạo đã làm cho người nghèo, người thu nhập thấp không thể tiếp cận được với hàng hoá nhà ở và không có điều kiện cải thiện chỗ ở.
- Tình trạng phát triển nhà ở tự phát, lấn chiếm đất đai xây dựng nhà ở, xây dựng nhà ở không phép, sai phép; tình trạng chia lô bán nền, đầu tư xây dựng nhà ở không đồng bộ với cơ sở hạ tầng trong các đô thị; cải tạo, cơi nới, lấn chiếm không gian, lấn chiếm hành lang các trục tuyến giao thông trở thành phổ biến và không kiểm soát được đã và đang là tồn tại lớn, gây mất an toàn và trật tự trong xây dựng, ảnh hưởng xấu đến yêu cầu phát triển đô thị và nông thôn.
- Qua kết quả khảo sát trên phạm vi cả nước cho thấy số lượng giao dịch về nhà ở gia tăng đáng kể trong những năm gần đây, nhưng tình trạng giao dịch không chính quy (mua bán nhà ở, thừa kế nhà ở, cho thuê nhà ở) không làm thủ tục theo quy định của pháp luật chiếm tỷ lệ rất lớn, gây thất thu cho ngân sách nhà nước và khó khăn cho công tác quản lý. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến những tranh chấp, khiếu kiện rất phức tạp, kéo dài nhiều năm.
- Vấn đề nhà ở đối với người nước ngoài vào đầu tư, làm việc tại Việt Nam cũng như nhà ở tại Việt Nam của người định cư Việt Nam ở nước ngoài tuy đã có chính sách tạo điều kiện cho một số đối tượng cụ thể được thuê hoặc mua và sở hữu nhà ở, song các quy định hiện hành chưa đáp ứng được nhu cầu và chưa thể hiện sự thông thoáng đủ để khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản nhà ở tại Việt Nam; chưa giải quyết cơ bản nguyện vọng của bà con người Việt Nam ở nước ngoài xung quanh vấn đề mua và sở hữu nhà ở trong nước để có điều kiện tham gia đầu tư, thăm viếng quê hương, tổ quốc. Có thể nói các chính sách liên quan đến đầu tư xây dựng, kinh doanh và sở hữu nhà ở đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam ở nước ngoài vẫn còn nhiều bất cập trong thực tế, dẫn đến đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản nhà ở còn rất hạn chế. Hiện tượng mua bán "chui" khá phổ biến đã gây nên những tranh chấp, khiếu kiện trong nhiều trường hợp rất phức tạp.
4. Nguyên nhân chủ yếu của những tồn tại trong lĩnh vực quản lý và phát triển nhà ở và yêu cầu cần ban hành Luật Nhà ở thể hiện tập trung vào một số vấn đề sau:
- Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở tuy đã được ban hành nhiều về số lượng nhưng vẫn chưa bao quát được các nội dung cần điều chỉnh và không đồng bộ. Nhiều quy định còn chồng chéo, mâu thuẫn, thậm chí có những quy định rất bất hợp lý, không thực hiện được trong thực tế. Vì vậy, nhu cầu cần có một văn bản luật mang tính khái quát cao, thống nhất, đồng bộ, quy định cụ thể các lĩnh vực có liên quan đến vấn đề nhà ở là nhu cầu cấp thiết và cần được ban hành.
- Một số vấn đề lớn về nhà ở hiện đang còn vướng mắc mà các văn bản dưới luật không thể giải quyết được hoặc nếu có giải quyết thì hiệu lực và hiệu quả thấp, vì vậy cần phải được luật hoá như: việc cụ thể hoá về quyền sở hữu nhà ở của các chủ thể nhằm bảo hộ quyền và lợi ích chính đáng của họ đối với loại tài sản có giá trị lớn; vấn đề sở hữu nhà ở, thuê nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam ở nước ngoài cũng cần được quy định phù hợp với chính sách phát triển kinh tế, hội nhập quốc tế, vì đây không chỉ đơn thuần là các quan hệ giao dịch dân sự và sở hữu tài sản mà còn liên quan đến chính sách và chủ trương tạo điều kiện thu hút đầu tư nước ngoài, đến sự phù hợp với thông lệ quốc tế và trong quá trình Việt Nam hội nhập kinh tế quốc tế. Quy định rõ vấn đề này trong Luật Nhà ở sẽ góp phần tạo điều kiện cho các đối tượng trên tham gia vào quá trình phát triển kinh tế, đồng thời góp phần vào chính sách đại đoàn kết dân tộc của Đảng và Nhà nước ta.
- Nhà nước ta luôn chủ trương tạo lập cơ chế, chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện để người thu nhập thấp, người nghèo được cải thiện chỗ ở trong điều kiện xoá bao cấp, thực hiện cơ chế kinh tế thị trường. Vì vậy, các nội dung mang tính ưu việt trong việc chăm lo chỗ ở cho các tầng lớp nhân dân cần phải cụ thể hoá bằng các quy định trong Luật Nhà ở.
- Hệ thống tổ chức bộ máy quản lý và phát triển nhà ở từ trung ương tới địa phương tuy từng bước được kiện toàn, nhưng nhìn chung việc phát triển và quản lý nhà ở vẫn còn nhiều bất cập cả về hoạt động đầu tư kinh doanh, tổ chức bộ máy, số lượng và chất lượng cán bộ.
Cùng với những hạn chế, bất cập của các văn bản pháp luật, của bộ máy quản lý thì vấn đề nhận thức pháp luật cũng còn hạn chế; thủ tục hành chính phiền hà, quyền, nghĩa vụ trong quản lý và phát triển nhà ở chưa rõ ràng đều là những nguyên nhân dẫn đến tình trạng "thả nổi" vấn đề quản lý và phát triển nhà ở của nước ta trong nhiều năm qua.
5. Nhà ở là vấn đề kinh tế - xã hội được Chính phủ của các quốc gia trên thế giới cũng như Liên hiệp quốc đặc biệt quan tâm. Hầu hết các quốc gia, từ các nước có trình độ phát triển cao đến các nước đang phát triển đều rất chú trọng công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực nhà ở. Kinh nghiệm của nhiều nước cho thấy, để giải quyết tốt nhu cầu nhà ở thì cung cấp quỹ nhà ở được bảo đảm từ 3 nguồn chính: nhà ở của các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng và kinh doanh, nhà ở của tư nhân tự xây dựng và nhà ở của Nhà nước để cho thuê. Trong chính sách tài chính nhà ở, các quốc gia đều thực hiện chính sách huy động các nguồn để đầu tư phát triển quỹ nhà ở cho thuê phục vụ nhu cầu cải thiện chỗ ở cho người thu nhập thấp và hỗ trợ trực tiếp cho các đối tượng chính sách xã hội đặc biệt khó khăn để họ có chỗ ở. Về lĩnh vực quản lý nhà ở, các nước đều thiết lập hệ thống văn bản quy phạm pháp luật cụ thể, cả về sở hữu, sử dụng, giao dịch cũng như trách nhiệm, quyền hạn và nghĩa vụ của các bên có liên quan. Đặc biệt là việc quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho thuê, các loại nhà ở đa sở hữu.
Với tầm quan trọng về kinh tế, xã hội của lĩnh vực nhà ở và yêu cầu phải khắc phục các tồn tại trong công tác quản lý và phát triển nhà ở, đưa lĩnh vực này ngang tầm với yêu cầu đòi hỏi của xã hội trong thời gian tới đòi hỏi phải có hệ thống pháp luật về nhà ở đồng bộ, hoàn chỉnh, có hiệu lực cao. Do đó, việc trình Quốc hội thông qua Luật Nhà ở nhằm đáp ứng yêu cầu bức xúc hiện nay.
Ngày 29 tháng 11 năm 2005, Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI tại kỳ họp thứ 8 đã thông qua Luật Nhà ở. Luật Nhà ở bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2006.
II. QUAN ĐIỂM CHỈ ĐẠO XÂY DỰNG LUẬT NHÀ Ở
1. Quán triệt quan điểm, chủ trương và đường lối của Đảng để cụ thể hoá các quy định của Hiến pháp năm 1992 về quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở của công dân trong Luật Nhà ở.
2. Luật Nhà ở được xây dựng trên cơ sở kế thừa và phát huy những nội dung đã được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành đang phát huy tích cực trong thực tiễn, đồng thời điều chỉnh, bổ sung kịp thời những quy định chưa phù hợp để giải quyết các mối quan hệ mới phát sinh trong thực tiễn của đời sống xã hội. Luật Nhà ở-văn bản có tính pháp lý cao phải nhằm đáp ứng yêu cầu để công dân thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong sở hữu, phát triển, quản lý việc sử dụng nhà ở cũng như thực hiện tốt yêu cầu quản lý nhà nước, góp phần giảm bớt các khiếu kiện, tranh chấp trong lĩnh vực nhà ở để ổn định xã hội.
3. Tiếp tục thực hiện xoá bao cấp về nhà ở, thực thi chính sách tạo điều kiện về quy hoạch, về thủ tục hành chính, về tài chính-tín dụng...để khuyến khích mọi thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài tham gia đầu tư phát triển và kinh doanh nhà ở. Xoá bỏ các hình thức hỗ trợ gián tiếp thông qua các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản nhà ở, thực hiện hỗ trợ trực tiếp cho một số đối tượng thuộc diện chính sách xã hội có khó khăn về chỗ ở; nâng cao vai trò và trách nhiệm của người có nhu cầu nhà ở, của cộng đồng dân cư và của chính quyền địa phương trong việc cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân cư.
4. Chính sách phát triển nhà ở phải thể hiện đặc điểm của một quốc gia đất chật, dân số tăng nhanh để có các giải pháp phát triển nhà ở hiệu quả, bền vững và tiết kiệm đất đai. Có cơ chế tài chính và tín dụng để thực hiện yêu cầu xã hội hoá vấn đề nhà ở.
5. Nâng cao năng lực quản lý nhà nước, tăng cường phân công, phân cấp, xác định rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở; đơn giản hoá các thủ tục hành chính, thực hiện có kết quả cải cách hành chính trong giải quyết các vấn đề của công dân về nhà ở.
III. BỐ CỤC VÀ NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA LUẬT NHÀ Ở
Luật Nhà ở gồm 9 Chương, 153 Điều bao gồm các quy định cụ thể như sau:
1. Chương I: Những quy định chung, gồm 8 Điều (từ Điều 1 đến Điều 8) quy định các vấn đề như: quyền sở hữu nhà ở; phát triển nhà ở; quản lý việc sử dụng nhà ở; các giao dịch về nhà ở; quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan và quản lý nhà nước về nhà ở. Ngoài ra, Chương này cũng quy định mục tiêu phát triển nhà ở, các hành vi bị nghiêm cấm trong phát triển và quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, quyền hạn và trách nhiệm của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ chức thành viên của Mặt trận.
Luật Nhà ở quy định đối tượng áp dụng là các tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài có liên quan đến lĩnh vực nhà ở.
2. Chương II: Sở hữu nhà ở, gồm 14 Điều (từ Điều 9 đến Điều 22) quy định các vấn đề: công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, đối tượng và điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
3. Chương III: Phát triển nhà ở, gồm 42 Điều (từ Điều 23 đến Điều 64) và 6 mục, quy định các vấn đề cơ bản sau:
Mục 1: Quy định chung về phát triển nhà ở, gồm các nội dung: mục tiêu phát triển nhà ở; các cơ chế chính sách phải bảo đảm khuyến khích các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển và kinh doanh nhà ở; chủ trương xoá bao cấp về nhà ở nhưng có chính sách tạo điều kiện thuận lợi để các hộ gia đình, cá nhân tạo lập nhà ở; Nhà nước đầu tư phát triển quỹ nhà ở để cho thuê, phát triển nhà ở công vụ, chính sách hỗ trợ trực tiếp để các đối tượng thuộc diện có khó khăn được cải thiện chỗ ở.
Mục 2: Phát triển nhà ở thương mại, quy định các vấn đề: đối tượng và điều kiện tham gia phát triển nhà ở thương mại; đối tượng được mua, thuê nhà ở thương mại; quy định trong quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn và các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao phải thể hiện rõ yêu cầu về phát triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho các đối tượng.
Mục 3: Phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Luật quy định hộ gia đình, cá nhân có thể tự xây dựng; thuê tổ chức, cá nhân khác xây dựng hoặc hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở.
Mục 4: Phát triển nhà ở xã hội, đây là một trong những giải pháp quan trọng để cán bộ, công chức, những người thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở có điều kiện được cải thiện chỗ ở.
Mục 5: Phát triển quỹ nhà ở công vụ, gồm các quy định về trách nhiệm phát triển quỹ nhà ở công vụ; đối tượng được thuê nhà ở công vụ; nguyên tắc quản lý quỹ nhà ở công vụ.
Mục 6: Hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà ở. Luật quy định đối tượng thuộc diện được hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà ở và hình thức hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà ở.
4. Chương IV: Quản lý việc sử dụng nhà ở, gồm 25 Điều (từ Điều 65 đến Điều 89), quy định tại 6 mục với các nội dung cụ thể sau:
Mục 1: Quy định chung về quản lý việc sử dụng nhà ở;
Mục 2: Quản lý việc sử dụng nhà chung cư;
Mục 3: Bảo hành, bảo trì, cải tạo nhà ở;
Mục 4: Phá dỡ nhà ở. Với những quy định được thiết kế ở, Mục này sẽ bảo đảm các yêu cầu liên quan đến phá dỡ như: trật tự, vệ sinh môi trường, về chỗ ở tái định cư là những vấn đề thời gian vừa qua còn nhiều tồn tại, không có cơ sở giải quyết nhất là tại khu vực đô thị.
5. Chương V: Giao dịch về nhà ở, gồm 35 Điều (từ Điều 90 đến Điều 124) với 10 Mục, quy định cụ thể các nội dung:
Mục 1: Quy định chung đối với giao dịch về nhà ở;
Mục 2: Mua bán nhà ở;
Mục 3: Cho thuê nhà ở;
Mục 4: Thuê mua nhà ở xã hội;
Mục 5: Tặng cho nhà ở;
Mục 6: Đổi nhà ở;
Mục 7: Thừa kế nhà ở;
Mục 8: Thế chấp nhà ở;
Mục 9: Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở;
Mục 10: Uỷ quyền quản lý nhà ở.
6. Chương VI: Nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, gồm 9 Điều (từ Điều 125 đến Điều 133) với 2 Mục: Mục 1: Quyền sở hữu nhà ở; Mục 2: Thuê nhà ở.
7. Chương VII: Quản lý nhà nước về nhà ở, gồm 13 Điều (từ Điều 134 đến Điều 146). Chương này quy định các nội dung quản lý nhà nước về nhà ở như: xây dựng định hướng phát triển nhà ở quốc gia, chương trình phát triển nhà ở của từng địa phương, quy hoạch phát triển khu dân cư và nhà ở; xây dựng, ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở.
8. Chương VIII: Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở, gồm 4 Điều (từ Điều 147 đến Điều 150) với 2 mục:
Mục 1: Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở;
Mục 2: Xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở.
9. Chương IX: Điều khoản thi hành: gồm 3 Điều (từ Điều 151 đến Điều 153), quy định cụ thể về hiệu lực thi hành Luật Nhà ở và trách nhiệm của Chính phủ trong việc hướng dẫn thi hành Luật này.

IV. MỘT SỐ NỘI DUNG TRỌNG TÂM CỦA LUẬT NHÀ Ở

Nhà ở là hàng hoá đặc biệt có nhu cầu đối với mọi công dân. Quá trình phát triển, giao dịch cũng như quản lý sử dụng đều có nảy sinh những phức tạp trên nhiều mặt. Vì vậy, Luật Nhà ở được ban hành sẽ là cơ sở quan trọng để các cấp, các ngành quán triệt những quan điểm, chủ trương của Đảng và Nhà nước trong việc chăm lo đến yêu cầu cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân cư. Luật Nhà ở có nhiều nội dung mới được quy định làm cơ sở cho việc chỉ đạo, tổ chức thực hiện của Chính phủ cũng như của chính quyền địa phương. Trong đó có các nội dung đáng chú ý sau:
1. Về phát triển nhà ở
Luật Nhà ở quy định các cơ chế chính sách ban hành phải bảo đảm khuyến khích các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển và kinh doanh nhà ở để phục vụ nhu cầu về nhà ở trong xã hội. Nhà nước thực hiện chủ trương xoá bao cấp về nhà ở nhưng có chính sách tạo điều kiện thuận lợi để các hộ gia đình, cá nhân tạo lập nhà ở. Nhà nước đầu tư phát triển quỹ nhà ở để cho thuê nhằm đáp ứng yêu cầu và nguyện vọng cải thiện chỗ ở của những người có mức thu nhập thấp, nhu cầu luân chuyển, điều động cán bộ, công chức cũng như cán bộ, công chức, viên chức làm việc tại biên giới, hải đảo. Phát triển nhà ở công vụ phục vụ cho cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước có yêu cầu nhà ở công vụ. Nhà nước có chính sách hỗ trợ trực tiếp để các đối tượng thuộc diện toàn xã hội có trách nhiệm chăm lo, các đối tượng chính sách xã hội thực sự có khó khăn được cải thiện chỗ ở.
Luật Nhà ở quy định việc phát triển nhà ở phải tuân thủ các quy định về quy hoạch, kiến trúc, cảnh quan, môi trường và phải bảo đảm quy chuẩn, tiêu chuẩn theo quy định của pháp luật về xây dựng và sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Nhà nước có chính sách đầu tư cho nghiên cứu ứng dụng công nghệ xây dựng tiên tiến và sử dụng vật liệu mới, vật liệu địa phương trong phát triển nhà ở nhằm đẩy nhanh tốc độ, nâng cao chất lượng và giảm giá thành của nhà ở.
Đối với khu vực đô thị, phát triển nhà ở chủ yếu là nhà căn hộ. Trong đó, đô thị từ loại 2 trở lên, nhà chung cư chiếm tối thiểu 40% diện tích nhà ở được xây dựng mới, các đô thị từ loại 3 trở xuống tỷ lệ nhà chung cư chiếm tối thiểu từ 20% trở lên và phải phát triển theo dự án. Quản lý chặt chẽ nhằm chấm dứt tình trạng giao đất nhỏ lẻ cho cá nhân tự xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị. Để bảo đảm kiến trúc, cảnh quan trong xây dựng nhà ở đô thị, Luật quy định giới hạn diện tích đất không được xây dựng nhà ở. Các dự án nhà ở phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu sinh sống của dân cư theo tiêu chuẩn của đô thị. Các dự án nhà ở, ngoài việc nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng, còn phải được nghiệm thu trước khi đưa vào sử dụng hệ thống cấp điện, cấp thoát nước, vệ sinh môi trường theo tiêu chuẩn quy định.
Phát triển nhà ở tại các đô thị phải đa dạng loại nhà, loại căn hộ cả về diện tích, mức độ tiện nghi để đáp ứng nhu cầu cũng như phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng có thu nhập khác nhau;
Đối với khu vực nông thôn, Nhà nước có chính sách đất đai, chính sách tín dụng phù hợp để tạo điều kiện cho nhân dân xây dựng nhà ở. Việc phát triển nhà ở phải gắn với phát triển hạ tầng nông thôn, vấn đề vệ sinh môi trường để từng bước nâng cao điều kiện sống của nhân dân; Chính phủ quan tâm hướng dẫn sử dụng vật liệu xây dựng, phổ biến các mẫu thiết kế nhà ở hiện đại nhưng giữ gìn và phát huy bản sắc kiến trúc nhà ở, phong tục, tập quán sinh hoạt của các dân tộc trên từng vùng, miền khác nhau.
Đối với các điểm dân cư nông thôn nơi đã có quy hoạch, Uỷ ban nhân dân các cấp có nhiệm vụ hướng dẫn và kiểm tra để việc xây dựng nhà ở tuân thủ quy hoạch.
- Luật Nhà ở quy định việc phát triển nhà ở được thực hiện theo hai hình thức là: phát triển nhà ở theo dự án và phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Trong đó, phát triển nhà ở theo dự án được áp dụng đối với các trường hợp phát triển nhà ở để bán và cho thuê của các tổ chức kinh tế, phát triển quỹ nhà ở xã hội và xây dựng lại nhà chung cư hoặc xây dựng lại các khu nhà ở cũ tại đô thị. Các dự án này phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, chương trình phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương và phải chứng minh được hiệu quả kinh tế-xã hội cũng như tính phát triển bền vững của nhà ở; phải bảo đảm yêu cầu đầu tư xây dựng đồng bộ giữa nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, trong đó các công trình hạ tầng xã hội phải được tính toán, xác định theo tiêu chuẩn, quy chuẩn, phù hợp với quy mô dân số của dự án và có tính đến các yếu tố tác động trong quá trình khai thác và sử dụng của dự án.
Việc phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về xây dựng. Tại đô thị và điểm dân cư nông thôn, việc phát triển nhà ở riêng lẻ phải có giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp xây dựng nhà ở tại khu vực ngoài điểm dân cư nông thôn và khu vực chưa có quy hoạch xây dựng. Các trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị phải bảo đảm yêu cầu kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của đô thị theo quy định.
- Để đạt được mục tiêu phát triển nhà ở trong từng giai đoạn, Luật quy định việc phát triển nhà ở được thực hiện theo các phương thức: đầu tư nhà ở để bán và cho thuê theo nhu cầu của thị trường (gọi là nhà ở thương mại); hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng nhà ở; Nhà nước đầu tư phát triển quỹ nhà ở để những người thu nhập thấp, có khó khăn về nhà ở thuê hoặc thuê mua (gọi là nhà ở xã hội); Nhà nước đầu tư phát triển quỹ nhà ở phục vụ yêu cầu luân chuyển, điều động cán bộ, công chức theo yêu cầu công tác (gọi là nhà ở công vụ) và hỗ trợ trực tiếp kinh phí để một số đối tượng chính sách xã hội đặc biệt khó khăn về nhà ở cải thiện chỗ ở.
- Luật Nhà ở quy định Nhà nước khuyến khích các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế trong và ngoài nước đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại trên nguyên tắc bình đẳng, công bằng theo quy định của pháp luật, góp phần làm tăng quỹ nhà ở phục vụ nhu cầu của xã hội.
- Về đối tượng được mua, thuê nhà ở thương mại, Luật quy định các đối tượng được quyền mua, thuê nhà ở thương mại là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở hoặc được thuê nhà ở tại Việt nam.
Để tạo điều kiện cho đầu tư phát triển nhà ở, Luật quy định trong quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn và các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao phải thể hiện rõ yêu cầu về phát triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho các đối tượng. Căn cứ vào Luật này, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn trong đó có các khu vực dành cho phát triển nhà ở; công bố các điều kiện cũng như chính sách cụ thể thu hút các nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở.
Các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở thương mại được Nhà nước giao đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án hoặc được thuê đất (đối với nhà đầu tư nước ngoài) để đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại thuê đất xây dựng nhà ở để bán thì khi bán nhà ở chủ đầu tư các dự án được chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất cho người mua nhà ở nhưng bên bán (chủ đầu tư) phải nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai. Các dự án phát triển nhà ở thương mại có từ 2 doanh nghiệp trở lên đăng ký tham gia làm chủ đầu tư thì phải thực hiện đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của pháp luật.
- Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại có trách nhiệm huy động vốn để thực hiện đúng nội dung, tiến độ và chất lượng của dự án. Chủ đầu tư được áp dụng các hình thức huy động vốn từ nguồn vốn của bản thân chủ đầu tư, vốn liên doanh, liên kết với các tổ chức, cá nhân, vốn vay của các tổ chức tín dụng, huy động tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở và huy động từ các nguồn khác theo quy định của pháp luật. Để khắc phục tình trạng chiếm dụng vốn, Luật quy định chủ đầu tư chỉ được huy động tiền ứng trước của người có nhu cầu mua, thuê nhà ở khi đã xây dựng xong phần móng của nhà ở và tổng số tiền huy động không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng.
- Luật Nhà ở quy định hộ gia đình, cá nhân có thể tự xây dựng; thuê tổ chức, cá nhân khác xây dựng hoặc hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở trên nguyên tắc phải có đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình hoặc có quyền sở hữu nhà ở nhưng không thuộc diện cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Khi có nhu cầu xây dựng mới hoặc xây dựng lại nhà ở, hộ gia đình, cá nhân phải lập hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng và thực hiện việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng, trừ trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm dân cư nông thôn hoặc tại khu vực chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt. Hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở, chấp hành các quy định khác của pháp luật và phải làm thủ tục để cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này.
Để phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng, Luật quy định hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở tại khu vực đô thị, điểm dân cư nông thôn có nghĩa vụ đóng góp kinh phí để xây dựng hạ tầng kỹ thuật chung do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.
Về phát triển nhà ở xã hội, đây là một trong những giải pháp quan trọng để cán bộ, công chức, những người thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở có điều kiện được cải thiện chỗ ở. Qua kết quả điều tra khảo sát cho thấy để điều tiết được thị trường nhà ở, Nhà nước cần thiết phải áp dụng nhiều giải pháp như: chính sách khuyến khích để tăng quỹ nhà ở, chính sách về thuế bất động sản nhà ở, cơ chế và biện pháp quản lý các giao dịch để chống đầu cơ...nhưng quan trọng hơn là Nhà nước cần có quỹ nhà ở xã hội từ 10% - 15% tổng quỹ nhà tại đô thị để đáp ứng yêu cầu về nhà ở cho cán bộ, công nhân viên chức, người lao động có mức thu nhập thấp thuê hoặc thuê mua. Vì vậy, Luật quy định quỹ nhà ở xã hội là một loại nhà ở quan trọng bảo đảm yêu cầu điều tiết thị trường nhà ở nhưng chỉ áp dụng phương thức cho thuê và thuê mua.
- Về yêu cầu xây dựng quỹ nhà ở xã hội, Luật quy định việc phát triển quỹ nhà ở xã hội phải đảm bảo các yêu cầu về tiêu chuẩn, chất lượng, trang thiết bị nội, ngoại thất hoàn thiện ở mức phù hợp; diện tích sàn của căn hộ tối đa không vượt quá 60 m²sàn/căn. Về loại nhà ở xã hội, tại các đô thị từ loại 2 trở lên phải xây dựng nhà chung cư từ 6 tầng trở xuống không bố trí thang máy, các khu vực khác có thể xây dựng nhà thấp tầng, nhà riêng lẻ nhưng phải bảo đảm các yêu cầu chung. Việc quy định chặt chẽ những nội dung trên đây sẽ bảo đảm để giá cho thuê nhà phù hợp với khả năng chi trả và sự công bằng giữa các hộ có thu nhập thấp trong việc thuê hoặc mua nhà ở.
- Về doanh nghiệp đảm nhận chủ đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội, đây là loại hình phát triển nhà ở đặc thù, do vậy Luật quy định Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn chủ đầu tư; việc tuyển đơn vị xây dựng và đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội thực hiện theo hình thức đấu thầu.
- Về nguồn vốn đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội, Luật quy định Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được huy động tiền từ bán và cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, trích một tỷ lệ tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn, tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước và huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Nguồn vốn này phải bảo đảm được thu hồi để tiếp tục phát triển quỹ nhà ở xã hội.
- Về đối tượng được thuê quỹ nhà ở xã hội, Luật quy định chặt chẽ từ khâu xét chọn các đối tượng được thuê hoặc thuê mua (có mức thu nhập thấp, thực sự khó khăn về chỗ ở và phải đáp ứng một trong các điều kiện: chưa có nhà ở; đang ở nhà thuê của tư nhân hoặc ở nhờ nhà ở của người khác mà không có khả năng tự tạo lập nhà ở hoặc có chỗ ở nhưng nhà ở rất thấp kém, diện tích sàn dưới 5m²/ người). Căn cứ vào quy định của Luật này, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể về người thu nhập thấp và xác định diện tích nhà ở theo quy định của Chính phủ để làm căn cứ xác định đối tượng được thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn.
- Về giá cho thuê, giá thuê mua quỹ nhà ở xã hội, Luật giao Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo khung giá của Chính phủ trên nguyên tắc bảo toàn vốn để tiếp tục phát triển và có đủ chi phí để quản lý, duy tu bảo dưỡng, sửa chữa trong thời hạn cho thuê;
- Về nguyên tắc cho thuê, thuê mua quỹ nhà ở xã hội, Luật quy định mỗi hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội chỉ được thuê hoặc thuê mua một căn. Việc xét chọn đối tượng phải thực hiện từ Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi cư trú hoặc của tập thể đơn vị nơi làm việc, có sự tham gia giám sát của Mặt trận tổ quốc tại địa phương. Trong trường hợp có nhiều đối tượng có nhu cầu thuê hoặc thuê mua quỹ nhà ở xã hội thì phải thực hiện thứ tự ưu tiên theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. Mọi trường hợp đang thuê hoặc thuê mua quỹ nhà ở xã hội không được phép bán, cho người khác thuê lại.
Đối với quỹ nhà ở xã hội được áp dụng hình thức thuê mua phải bảo đảm sau khi đã thu hồi vốn, người thuê nhà đã hoàn thành nghĩa vụ thuê nhà theo quy định thì sẽ được công nhận quyền sở hữu đối với diện tích nhà ở mà mình đang thuê. Chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội hoặc đơn vị được giao quản lý quỹ nhà ở xã hội có trách nhiệm quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy chế do Chính phủ ban hành. Luật cũng phân định rõ ràng hình thức trả tiền thuê mua với mua trả góp theo quy định của pháp luật dân sự.
Ngoài ra, Luật Nhà ở cũng quy định cụ thể một số vấn đề về quy hoạch, về đất để phát triển quỹ nhà ở xã hội.
- Về phát triển quỹ nhà ở công vụ, Luật Nhà ở quy định quỹ nhà ở công vụ thuộc sở hữu Nhà nước được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách hoặc sử dụng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước hiện có để giải quyết cho một số đối tượng sử dụng trong thời gian thực hiện nhiệm vụ được giao. Người sử dụng nhà ở công vụ có trách nhiệm trả lại nhà ở cho đơn vị quản lý quỹ nhà này sau khi không đảm nhận chức vụ hoặc đã chuyển đi nơi khác hoặc đã nghỉ công tác.
- Về vốn, kế hoạch đầu tư xây dựng nhà ở công vụ, Luật Nhà ở quy định Nhà nước sử ngân sách để xây dựng quỹ nhà ở công vụ. Các cơ quan có cán bộ, công chức, sĩ quan lực lượng vũ trang thuộc diện sử dụng nhà công vụ phải có kế hoạch cụ thể về nhu cầu quỹ nhà ở công vụ và làm việc cụ thể với các địa phương. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổng hợp nhu cầu, lập kế hoạch đầu tư xây dựng quỹ nhà ở công vụ trình Chính phủ phê duyệt và tổ chức chỉ đạo thực hiện.
- Về đối tượng được thuê quỹ nhà ở công vụ, Luật Nhà ở quy định đối tượng được sử dụng quỹ nhà ở công vụ gồm những trường hợp được các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội điều động công tác, luân chuyển cán bộ không thuộc diện hợp lý hoá gia đình, sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang được điều động, bố trí theo yêu cầu quốc phòng, an ninh và một số cán bộ Lãnh đạo yêu cầu phải có nhà ở công vụ theo quy định của Chính phủ.
Những trường hợp sau khi hoàn trả nhà ở công vụ mà chưa có nhà ở thuộc sở hữu riêng hoặc chưa thuê được chỗ ở thì cơ quan có cán bộ phối hợp với Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi cán bộ cư trú tạo điều kiện để cán bộ, công chức, viên chức có chỗ ở ổn định theo chính sách chung.
Đối tượng cụ thể được thuê nhà ở công vụ, cơ chế chính sách áp dụng đối với các trường hợp thuộc diện ở nhà công vụ khác nhau, chế độ sửa chữa, cải tạo và thủ tục giao nhận nhà ở công vụ do Chính phủ quy định.
- Về hỗ trợ tạo điều kiện cho các đối tượng chính sách cải thiện nhà ở, Luật Nhà ở quy định đối tượng thuộc diện được hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà ở bao gồm người có công với cách mạng, hộ gia đình đồng bào dân tộc thiểu số vùng sâu, vùng xa, hộ gia đình vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai và người nghèo.
- Về điều kiện được hỗ trợ cải thiện nhà ở, người được hỗ trợ, tạo điều kiện về nhà ở phải thuộc diện chưa có chỗ ở hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng nhà thấp kém, bình quân diện tích đầu người dưới 5m² sàn/người.
Căn cứ vào quy định của Luật, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể cho phù hợp thực tế của địa phương làm căn cứ để xác định đối tượng được hỗ trợ, tạo điều kiện về nhà ở.
- Về hình thức hỗ trợ, Luật Nhà ở quy định căn cứ vào khả năng của đất nước, của từng địa phương và kết quả huy động các nguồn lực trong xã hội và hoàn cảnh cụ thể của từng hộ gia đình, từng cá nhân mà Nhà nước, các tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội và cộng đồng dân cư thực hiện hỗ trợ, tạo điều kiện trực tiếp để họ cải thiện chỗ ở theo một trong các hình thức như: hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí để trả tiền thuê nhà theo mức quy định, hỗ trợ bằng tiền để các hộ cải tạo, xây dựng nhà ở hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
Với các nội dung phát triển nhà ở quy định trong Luật Nhà ở sẽ bảo đảm nguyên tắc không bao cấp, hỗ trợ trực tiếp và khuyến khích tạo được nhiều quỹ nhà ở, thực hiện nhiều phương thức bán, cho thuê, thuê mua cũng như hỗ trợ cải thiện nhà ở nhằm tạo cơ hội để các đối tượng khác nhau trong xã hội có nhu cầu cải thiện chỗ ở đều có thể được đáp ứng theo thứ tự ưu tiên bảo đảm công khai, minh bạch dựa trên nguyên tắc thu nhập, cơ chế thị trường có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước thông qua chính sách tạo điều kiện.
2. Về sở hữu nhà ở
- Luật Nhà ở quy định các tổ chức, cá nhân tạo lập nhà ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, được tặng cho, được thừa kế, đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật được Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
- Về đối tượng và điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Luật Nhà ở quy định các tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức nước ngoài, người Việt Nam ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam có nhà ở được tạo lập thông qua đầu tư xây dựng, mua, được tặng cho, được thừa kế hoặc đổi nhà ở đều được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này.
- Luật Nhà ở quy định giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp theo một mẫu thống nhất trong cả nước và là cơ sở pháp lý để các chủ sở hữu thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật. Để bảo đảm quyền lợi của các chủ sở hữu nhà ở và thống nhất với các quy định đã ban hành, Luật Nhà ở cũng quy định giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất được cấp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành vẫn có giá trị như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp theo quy định của Luật này. Trong trường hợp chủ sở hữu có yêu cầu thì được cấp đổi lại theo mẫu giấy mới.
Luật Nhà ở cũng quy định giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bị hết hiệu lực pháp lý trong các trường hợp: nhà ở bị tiêu huỷ, bị phá dỡ, nhà ở trên đất thuê đã hết thời hạn thuê đất mà không được gia hạn tiếp, nhà ở bị xử lý về quyền sở hữu nhà ở theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
- Để phù hợp với thực tế hiện nay và thống nhất với quy định của Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở quy định Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức (bao gồm tổ chức trong nước và tổ chức nước ngoài), Uỷ ban nhân dân cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho cá nhân (bao gồm cá nhân trong nước và người Việt Nam ở nước ngoài). Quy định này vừa tăng cường phân cấp cho cấp huyện vừa phù hợp với chủ trương không phân biệt đối xử về thủ tục hành chính giữa tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài.
- Về hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được quy định bảo đảm nguyên tắc đơn giản về thủ tục, không gây phiền hà đối với công dân. Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chỉ gồm 3 loại: đơn đề nghị cấp giấy, giấy tờ chứng minh việc tạo lập nhà ở và sơ đồ nhà ở; thủ tục cấp giấy đơn giản, thời gian cấp giấy được quy định là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phải có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở.
Trong Luật Nhà ở cũng quy định cụ thể về hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác nhận biến động về nhà ở, quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong quản lý, sử dụng nhà ở.
3. Về quản lý việc sử dụng nhà ở
- Về quản lý việc sử dụng nhà ở bao gồm các nội dung quản lý việc sử dụng nhà ở, kê khai nhà ở, lập và quản lý hồ sơ nhà ở, bảo hiểm nhà ở, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở, cá nhân sử dụng nhà ở nhưng không phải là chủ sở hữu nhà ở.
Việc quy định cụ thể các nội dung sẽ phân định rõ trách nhiệm, quyền hạn và nghĩa vụ của các bên có liên quan trong sử dụng nhà ở, khắc phục tình trạng thả nổi vấn đề này trong những năm vừa qua.
- Về quản lý sử dụng nhà chung cư, Luật Nhà ở quy định cụ thể về phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, tổ chức quản lý nhà chung cư, quyền và trách nhiệm của Ban quản trị cũng như của các doanh nghiệp quản lý nhà chung cư. Nhà chung cư - một loại nhà đặc thù có nhiều hộ sinh sống và rất đa dạng về sở hữu là xu hướng tất yếu của phát triển nhà ở đô thị nước ta trong những năm tới. Vì vậy, Luật Nhà ở quy định rõ các vấn đề này sẽ tạo điều kiện để duy trì, bảo dưỡng bảo đảm quỹ nhà ở chung cư ngày càng tốt hơn, nâng cao tiện nghi phục vụ cho đời sống dân cư, góp phần chỉnh trang đô thị văn minh, hiện đại.
- Về bảo hành, bảo trì, cải tạo nhà ở, Luật Nhà ở quy định cụ thể về nội dung bảo hành, bảo trì, cải tạo nhà ở, yêu cầu trong bảo hành, bảo trì, cải tạo nhà ở, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong bảo trì, cải tạo nhà ở, quy định một số nội dung có tính đặc thù trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê, nhà ở thuộc sở hữu chung, nhà chung cư và nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Các quy định về bảo hành, bảo trì, cải tạo nhà ở sẽ là cơ sở pháp lý để Nhà nước thực hiện kiểm tra, kiểm soát trách nhiệm của chủ sở hữu cũng như người sử dụng nhà ở trong việc duy trì chất lượng, cảnh quan môi trường, nếp sống văn minh tại các khu dân cư.
- Về phá dỡ nhà ở, Luật Nhà ở quy định cụ thể các trường hợp nhà ở phải phá dỡ, trách nhiệm và yêu cầu trong phá dỡ nhà ở, quy định các vấn đề liên quan đến việc cưỡng chế phá dỡ nhà ở như: thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế, chỗ ở của hộ gia đình, cá nhân khi nhà ở bị phá dỡ, phá dỡ nhà ở đang cho thuê, nhà ở thuộc sở hữu chung, nhà chung cư.
Với những quy định được thiết kế ở nội dung này sẽ bảo đảm các yêu cầu liên quan đến phá dỡ như: trật tự, vệ sinh môi trường, về chỗ ở tái định cư là những vấn đề thời gian vừa qua còn nhiều tồn tại, không có cơ sở giải quyết, nhất là tại khu vực đô thị.
4. Quản lý nhà nước về nhà ở
Quy định các nội dung quản lý nhà nước về nhà ở bao gồm: xây dựng định hướng phát triển nhà ở quốc gia, chương trình phát triển nhà ở của từng địa phương, quy hoạch phát triển khu dân cư và nhà ở; xây dựng, ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở; cho phép hoặc đình chỉ việc xây dựng, cải tạo nhà ở; thực hiện công nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất; tổ chức điều tra, thống kê về nhà ở; nghiên cứu, phát triển khoa học và công nghệ trong lĩnh vực nhà ở; đào tạo nguồn nhân lực phục vụ cho việc quản lý và phát triển nhà ở; quản lý hoạt động môi giới và hoạt động dịch vụ công về nhà ở và quy định cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở.
Với những nội dung đã quy định trong Luật sẽ bảo đảm phân định rõ được trách nhiệm của các cơ quan có liên quan và chính quyền các cấp trong việc quản lý và phát triển nhà ở, góp phần khắc phục những tồn tại trong những năm qua, đồng thời đây cũng là cơ sở pháp lý để mọi công dân cũng như các thành phần kinh tế thực hiện nghiên chỉnh Luật Nhà ở.
5. Về nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
- Về sở hữu nhà ở, Luật Nhà ở quy định đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, điều kiện được sở hữu nhà ở, số lượng nhà ở được sở hữu, hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, người Việt Nam ở nước ngoài khi có sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
- Về thuê nhà ở, Luật Nhà ở quy định đối tượng được thuê nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam ở nước ngoài, điều kiện được thuê nhà ở, điều kiện của nhà ở cho thuê và của bên cho thuê nhà ở.
Nội dung quy định tại Luật Nhà ở lần này tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam ở nước ngoài về đầu tư, làm ăn, sinh sống tại Việt Nam có chỗ ở ổn định và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với những đối tượng quy định được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam hoặc được thuê nhà ở tại Việt Nam.
6. Các vấn đề liên quan đến giao dịch về nhà ở
Với những quy định cụ thể các vấn đề giao dịch về nhà ở tại Luật Nhà ở vừa phù hợp với quy định chung của Bộ Luật Dân sự vừa cụ thể hoá để dễ dàng áp dụng pháp luật, đồng thời cũng góp phần vào việc hạn chế những phát sinh không đáng có trong các giao dịch về nhà ở đang diễn ra phức tạp hiện nay. Đồng thời, tạo cơ sở pháp lý để Nhà nước quản lý thống nhất các giao dịch này, khắc phục tình trạng quy định rải rác ở nhiều văn bản khác nhau làm cho việc áp dụng pháp luật khó khăn, việc quản lý các giao dịch về bất động sản nhà ở không thống nhất, gây phiền hà cho nhân dân và thực tế Nhà nước không thể kiểm soát được.
Luật Nhà ở cũng quy định các vấn đề giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở.
V. TỔ CHỨC THỰC HIỆN LUẬT NHÀ Ở
Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2006. Để Luật Nhà ở đi vào cuộc sống, góp phần phát huy vai trò tích cực trong phát triển kinh tế - xã hội, Bộ Xây dựng là cơ quan được Chính phủ giao có trách nhiệm chủ trì phối hợp với các Bộ, cơ quan và các địa phương triển khai một số nhiệm vụ cụ thể sau đây:
1. Xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
2. Chuẩn bị nội dung, trình Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị về việc chỉ đạo thực hiện các quy định của Luật Nhà ở;
3. Chuẩn bị đầy đủ các văn bản hướng dẫn của các Bộ liên quan đến các nội dung đã được Quốc hội giao trong Luật Nhà ở và những vấn đề do Chính phủ phân công;
4. Tổ chức phổ biến, tuyên truyền rộng rãi đến cán bộ, công chức, các cấp, các ngành và nhân dân để nắm vững các nội dung của Luật Nhà ở./.

Tác giả bài viết: https://pbgdpl.gov.vn/